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Bulletin de vote
Consultation de Décembre 2025
concernant les possibles scénarios de réorganisation de la SCI
demeurant à
558 chemin des Pruniers
13420 Gémenos
Parts détenues
1631 parts représentant
35.33
% des voix
dans la SCI La Maison Perrot de Suin
voir Répartition des Part Sociales
Ces derniers mois des associés ont évoqué le souhait de se retirer de la SCI pour des raisons personnelles (santé, éloignement, désaccords entre les partis ou autres raisons notamment financières). De plus il s’avère qu’une régularisation fiscale et notariale est nécessaire et incontournable. C’est pourquoi nous avons fait appel d’une part à 4 Agences immobilières régionales pour faire évaluer la valeur de la Maison de Suin et d’autre part à l’office notarial Erbat et Cherbut de Charolles pour nous aider à procéder au mieux à cette régularisation.
Afin de préparer le prochain rdv (le 15/12/2025) nous vous demandons de nous indiquer sur la base des informations existantes le scénario qui vous semble le mieux approprier ou qui correspond le mieux à vos projets personnels.
Cette consultation a pour objectif d’estimer la tendance actuelle en donnant à chacun la possibilité de calculer les engagements
que tel ou tel scénario implique.
Enfin il faut savoir que nous sommes tous d’une manière ou d’une autre redevables en cas de rachats/ventes/cessions de charges fiscales et prélèvements sociaux en fonction du nombre d’années de détention de ces parts sociales dans la SCI. Une exonération fiscale complète n’est faisable qu’à partir de 22 ans de détention et de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux).
1. Données financières actualisées au 07.12.2025
Parts en circulation :
12 Associés actifs détiennent 4 616 parts
Trésorerie :
+ 6 194,00 €
Avances sur Recettes (Dettes de la SCI envers 3 associés JY, JM, MF principalement) :
– 4 507,96 €
Trésorerie nette (impact réel sur valeur des parts)
- 6 194,00 – 4 507,96 = 1 686,04 €
2. Valeur immobilière : synthèse des 4 estimations de la Maison Perrot par des agences immobilières (Juin/Juillet 2025)
| Agence | Avis de valeur basse | Avis de valeur haute |
|---|---|---|
| Agence Devin Immobilier (Charolles) | 220.000,00 € | 250.000,00 € |
| Agence Pluchaud (Charolles) | 220.000,00 € | 240.000,00 € |
| Agence Sud Bourgogne (Cluny) | 230.000,00 € | 250.000,00 € |
| Agence 360° (Cluny) | 190.000,00 € | 210.000,00 € |
Dans les évaluations notariales et comptables on retient souvent :
Valeur prudente (basse) : 215 000 €
Valeur médiane : (215 000 + 238 000) /2 = 226 500 €
Valeur haute : 238 000 €
Nous retiendrons ici la valeur médiane
3. Valeur nette de la SCI
Valeur SCI = Valeur immobilière + Trésorerie nette
| Scénario | Valeur immobilière | Trésorerie nette | Valeur totale de la SCI |
|---|---|---|---|
| Prudente | 215 000,00 € | + 1 686,00 € | 216 686,00 € |
| Médiane | 226 500,00 € | + 1 686,00 € | 228 186,00 € |
| Haute | 238 000,00 € | + 1 686,00 € | 239 686,00 € |
4. Valeur de la part AVANT décote
Formule = Valeur SCI / 4 616 parts
| Scénario | Valeur SCI | Valeur par part |
|---|---|---|
| Prudente | 216 686,00 € | 46,96 € |
| Médiane | 228 186,00 € | 49,44 € |
| Haute | 239 686,00 € | 51,91 € |
| Fourchette brute : 47 € → 52 € / part | ||
5. Application d’une décote (si rachat de parts au sein de la SCI)
La décote est parfaitement justifiable car :
- Parts non liquides
- SCI familiale relativement fermée
- Agrément obligatoire pour Ouverture à l’extérieur de la famille
- historique de décote de 20 % en 2014
| Scénario | Valeur brute | Valeur après décote 20 % |
|---|---|---|
| Prudente | 46,96 € | 37,57 € |
| Médiane | 49,44 € | 39,55 € |
| Haute | 51,91 € | 41,53 € |
| Fourchette : 37,5 € → 41,5 € / part | ||
Nous vous demandons donc d’examiner les 4 scénarios suivants et de donner une indication sur votre préférence.
L’objectif étant de demander au notaire, dans le cas d’une majorité pour l’un ou l’autre des scénarios, de préparer les dispositions nécessaires et de nous indiquer les démarches à suivre aux mieux.
Vous pouvez par ailleurs proposer toute autres solutions, nous en tiendrons compte naturellement.
SCENARIO 1 : Rachats par la SCI des Parts des Associés sortants (Jean-Luc, Paule, Francois, Fanny, Camille)
- Prix de rachat optimal d'une
part sociale 39,55 € après décote de 20%
7. Synthèse claire : quel est le prix juste aujourd’hui ?
A) Sans décote (cession entre particuliers et/ou en dehors de la SCI)
Sur la base de l’avis de valeur médiane de l'immeuble de 226.500,00 €
Prix d'une part sociale en cas de vente à l'extérieur 49,07 € !
B) Avec décote interne de 20% (rachat par la SCI)
1) Rachat par la SCI → il est légitime d’utiliser la décote
L’administration fiscale admet des décotes dans ce type de situation, surtout quand :
- Marché inexistant,
- Parts minoritaires,
- Structure familiale,
- Précédent historique (20 % en 2014).
2) Un prix trop bas peut être requalifié!
Il faut donc absolument éviter de descendre sous 35 €.
3) Un prix trop haut pénalise la SCI et les associés restants
Surtout en cas d’annulation de parts.
Le prix optimal est de 39,55 € par part !
Ce prix est :
- Cohérent avec les estimations actuelles,
- Conforme au précédent historique,
- Défendable vis-à-vis du fisc
| Associé sortant | Parts détenues | Montant |
|---|---|---|
| JL | 22 | 870,10 € |
| PP | 308 | 12.181,40 € |
| FL | 1.631 | 64.506,05 € |
| FG | 145 | 5.734,75 € |
| CG | 145 | 5.734,75 € |
| TOTAL SORTANTS | 2.251 | 89.027,05 € |
| Associé actif | Parts détenues | Pourcentage de parts détenues après annulation des parts rachetées | Contribution au rachat par la SCI |
|---|---|---|---|
| JY | 1.631 | 68,96 % | 61.396,67 € |
| JM | 325 | 13,74 % | 12.234,16 € |
| MF | 202 | 8,54 % | 7.604,00 € |
| EP | 20 | 0,85 % | 752,87 € |
| AP | 20 | 0,85 % | 752,87 € |
| PaP | 34 | 1,44 % | 1.279,88 € |
| BP | 133 | 5,62 % | 5.006,60 € |
| TOTAL ACTIFS | 2.365 | 100,00 % | 89.027,05 € |
Total initial de la SCI :
2 251 (sortants) + 2 365 (actifs) = 4 616 parts au 15.12.2025
Effet sur la SCI : rachat puis annulation de 2 251 parts
Nouveau nombre total de parts
4 616 – 2 251 = 2 365 parts
Ce nombre correspond exactement aux parts des associés actifs.
Il n’y a aucune dilution entre les actifs : Chacun garde le même nombre de parts et augmente mécaniquement son pourcentage.
SCENARIO 2 : Rachats par la SCI des Parts des Associés sortants (Jean-Luc, Paule, Jean-Yves, Jean-Michel, Marie-France, Paula, Elsa, Adèle)
- Prix de rachat optimal d'une part sociale 39,55 € après décote de 20%
| Associé sortant | Parts détenues | Montant |
|---|---|---|
| JY | 1.631 | 64.506,05 € |
| JM | 325 | 12.853,75 € |
| MF | 202 | 7.989,10 € |
| EP | 20 | 791,00 € |
| AP | 20 | 791,00 € |
| PaP | 34 | 1.344,70 € |
| JL | 22 | 870,10 € |
| PP | 308 | 12.181,40 € |
| TOTAL SORTANTS | 2.562 | 101.327,10 € |
| Associé actif | Parts détenues | Pourcentage de parts détenues après annulation des parts rachetées | Contribution au rachat par la SCI |
|---|---|---|---|
| FL | 1.631 | 79,41 % | 80.459,83 € |
| FG | 145 | 7,06 % | 7.153,08 € |
| CG | 145 | 7,06 % | 7.153,08 € |
| BP | 133 | 6,48 % | 6.561,10 € |
| TOTAL ACTIFS | 2.054 | 100,00 % | 101.327,10 € |
Total initial de la SCI :
2 562 (sortants) + 2 054 (actifs) = 4 616 parts au 15.12.2025
Effet sur la SCI : rachat puis annulation de 2 562 parts
Nouveau nombre total de parts
4 616 – 2 562 = 2 054 parts
Ce nombre correspond exactement aux parts des associés actifs.
Il n’y a aucune dilution entre les actifs : Chacun garde le même nombre de parts et augmente mécaniquement son pourcentage.
SCENARIO 3 : Rachats par la SCI des Parts des Associés sortants (Jean-Luc, Paule)
- Prix de rachat optimal d'une part sociale 39,55 € après décote de 20%
| Associé sortant | Parts détenues | Montant |
|---|---|---|
| JL | 22 | 870,10 € |
| PP | 308 | 12.181,40 € |
| TOTAL SORTANTS | 330 | 13.051,50 € |
| Associé actif | Parts détenues | Pourcentage de parts détenues après annulation des parts rachetées | Contribution au rachat par la SCI |
|---|---|---|---|
| JY | 1.631 | 38,05 % | 4.966,63 € |
| JM | 325 | 7,58 % | 989,67 € |
| MF | 202 | 4,71 % | 615,12 € |
| EP | 20 | 0,47 % | 60,90 € |
| FL | 1.631 | 38,05 % | 4.966,63 € |
| FG | 145 | 3,38 % | 441,55 € |
| CG | 145 | 3,38 % | 441,55 € |
| AP | 20 | 0,47 % | 60,90 € |
| PaP | 34 | 0,79 % | 103,53 € |
| BP | 133 | 3,10 % | 405,00 € |
| TOTAL ACTIFS | 4.286 | 100,00 % | 13.051,50 € |
Total initial de la SCI :
330 (sortants) + 4 286 (actifs) = 4 616 parts au 15.12.2025
Effet sur la SCI : rachat puis annulation de 330 parts
Nouveau nombre total de parts
4 616 – 330 = 4 286 parts
Ce nombre correspond exactement aux parts des associés actifs.
Il n’y a aucune dilution entre les actifs : Chacun garde le même nombre de parts et augmente mécaniquement son pourcentage.
SCENARIO 4 : Vente de la Maison Perrot à un seul associé ou à l’extérieur
- Avis de Valeur Médiane de l'immeuble => 226.500,00 €
| Agence | Avis de valeur basse | Avis de valeur haute |
|---|---|---|
| Agence Devin Immobilier (Charolles) | 220.000,00 € | 250.000,00 € |
| Agence Pluchaud (Charolles) | 220.000,00 € | 240.000,00 € |
| Agence Sud Bourgogne (Cluny) | 230.000,00 € | 250.000,00 € |
| Agence 360° (Cluny) | 190.000,00 € | 210.000,00 € |
| Valeur prudente (basse) | 215.000,00 € |
|---|---|
| Valeur médiane | (215.000,00 + 238.000,00) / 2 = 226.500,00 € |
| Valeur haute | 238.000,00 € |
| Associé | Parts détenues | Pourcentage de parts détenues au 15.12.2025 | Vente des parts |
|---|---|---|---|
| JY | 1.631 | 35,33 % | 80.030,65 € |
| JM | 325 | 7,04 % | 15.947,25 € |
| MF | 202 | 4,38 % | 9.911,83 € |
| EP | 20 | 0,43 % | 981,37 € |
| FL | 1.631 | 35,33 % | 80.030,65 € |
| FG | 145 | 3,14 % | 7.114,93 € |
| CG | 145 | 3,14 % | 7.114,93 € |
| AP | 20 | 0,43 % | 981,37 € |
| PaP | 34 | 0,74 % | 1.668,33 € |
| JL | 22 | 0,48 % | 1.079,51 € |
| PP | 308 | 6,67 % | 15.113,08 € |
| BP | 133 | 2,88 % | 6.526,10 € |
| TOTAL | 4.616 | 100,00 % | 226.500,00 € |
Prix de rachat optimal d'une part sociale 49,07 € (pas de décote car dissolution de la SCI)